Верховный суд РФ разъяснил важные нюансы в делах, связанных с перепланировкой квартир. Тема весьма острая — всегда найдутся желающие улучшить жилищные условия и что-нибудь перестроить. Но когда нужно зарегистрировать изменения, могут возникнуть неприятности: пристройку к квартире на первом этаже, например, могут признать самовольной постройкой. А реконструкция без согласования дает повод забрать у собственника помещение.
Первый случай из практики
Жительница Краснодара Светлана С. считала незаконным отказ местных властей одобрить ее перепланировку, сделанную самовольно.
На руках у нее было несколько заключений экспертов, где доказывалось, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан».
Первая и вторая инстанции согласились с заключениями строительных экспертиз и разрешили оставить квартиру с перепланировкой. Но не обратили внимание на важную деталь: были расширены кухня и санузел, а это незаконно.
Нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями.
И Верховный суд указал на недосмотр нижестоящих инстанций:
С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел.
Решения нижестоящих инстанций отменили, а дело отправлено на новое рассмотрение.
Второй случай из практики
В 1990 году семья получила ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Семья разрослась до четырех человек, квартира тоже «подросла» — изначально площадь квартиры была 28,4 кв. м, а стала 60,1 кв. м. Жильцы просто возвели две пристройки.
Все пристройки вполне соответствуют требованиям. Законом предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». И семья действительно выиграла первые две инстанции.
Но Верховный Суд решил иначе. Квартира «захватила» землю, поэтому нужно задать вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.
Верховный Суд напомнил:
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку можно получить через суд, но есть определенные условия. Во-первых, надо разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Во-вторых, суд должен выявить правовой статус переделок и определить, это переустройство, перепланировка или реконструкция. Это важно, потому что перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом, а реконструкцию легализовать постфактум нельзя.
Третий случай из практики
Некая предпринимательница устроила парикмахерскую на первом этаже многоквартирного дома, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на перевод квартиры в статус нежилого помещения. Однако чиновники были против. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.
А вот Верховный Суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение. Он также поручил разобраться, не была ли проведена реконструкция под видом перепланировки. Если будет выявлено, что проводилась реконструкция, то помещения у предпринимательницы заберут.